Ипотека в Испании для иностранцев: полный гид 2026

Коротко

Да, иностранец может взять ипотеку в Испании — с ВНЖ и без него. Резиденту банки обычно дают до 80% оценочной стоимости, нерезиденту — меньше: CaixaBank публикует до 70% в программе для нерезидентов. Ориентир для переменной ставки — Euríbor на 12 месяцев: 3,247% в сентябре 2026 года (Banco de España, 01.10.2026). Проверено 29.10.2026.

Финансирование выше 80% возможно с государственными гарантиями: программа IVF в Валенсийском сообществе (до 100%) и линия ICO для молодых и семей с детьми. Налоги и расходы при покупке они не покрывают.

Резидент или нерезидент: что меняется

Для банка важно, где вы живёте и платите налоги и где получаете доход. Налоговым резидентом Испании обычно считается человек, который проводит в стране больше 183 дней в году или чей основной центр интересов находится в Испании (ст. 9 закона об IRPF).

Нерезидентам банки, как правило, финансируют меньшую долю и проверяют доход за рубежом. Конкретный процент мы не публикуем: в официальных материалах банков его нет, условия уточняются в банке. Подробно — в статье для нерезидентов.

Граждане ЕС, не из ЕС и Украины: что важно банку

Гражданин ЕС, который живёт в Испании дольше трёх месяцев, должен зарегистрироваться в Registro Central de Extranjeros и получить certificado de registro (Королевский декрет 240/2007, ст. 7). С ним, NIE и доходом в Испании вы для банка резидент: условия те же, что у испанцев, и решают доход и долговая нагрузка, а не паспорт. Гражданин ЕС, живущий в другой стране, оформляет ипотеку как нерезидент.

Граждане стран вне ЕС с действующей TIE оцениваются как резиденты, без резидентства — по правилам для нерезидентов.

Граждане Украины с временной защитой (protección temporal) имеют разрешение на проживание и работу в Испании (портал Ucrania Urgente Министерства инклюзии). Срок действия их TIE продлён до 4 марта 2027 года (Orden INT/96/2026, BOE). Отдельных публичных условий ипотеки для граждан Украины банки, которые мы проверили, не публикуют: решение принимают по общим правилам — доход, долговая нагрузка, документы.

Ставки: fija, variable и mixta

Для переменной ставки банк обязан до подписания выдать отдельный документ со сценариями платежей при разных значениях индекса (закон 5/2019, ст. 14). Сравнивайте не только ставку (TIN), но и полную стоимость кредита (TAE) с учётом обязательных продуктов.

• Fija (фиксированная): ставка и платёж не меняются весь срок. Предсказуемо, но в момент подписания ставка обычно выше, чем у переменной.
• Variable (переменная): Euríbor (европейская межбанковская ставка) + дифференциал банка. Платёж пересматривается, обычно раз в 6 или 12 месяцев, и может вырасти.
• Mixta (смешанная): первые годы ставка фиксированная, потом переменная — Euríbor + дифференциал.

Vinculación: дополнительные продукты банка

Vinculación — это продукты, которые банк предлагает вместе с ипотекой: зарплатный счёт, страховки жизни и жилья, карты. За них обычно снижают ставку (bonificación). Закон 5/2019 (ст. 17) запрещает навязанные пакеты, но разрешает банку требовать страховки — при этом вы вправе оформить полис в другой компании. Комбинированные предложения допустимы, только если банк предлагает продукты и по отдельности.

Считайте итог: экономия на ставке минус стоимость страховок и комиссий за все годы. Иногда кредит без бонификаций выходит дешевле.

Процесс: от предварительного одобрения до нотариуса

1. Preaprobación (предварительная оценка): банк смотрит доход, долги и документы и называет ориентировочную сумму. Это ещё не обязательство банка.
2. Tasación: оценка жилья компанией-оценщиком. Её оплачивает заёмщик (закон 5/2019, ст. 14). Банк считает долю кредита от меньшей суммы — цены или оценки.
3. FEIN и FiAE: обязывающее предложение (Ficha Europea de Información Normalizada) и лист предупреждений (Ficha de Advertencias Estandarizadas), а также проект договора. Их выдают не позже чем за 10 календарных дней до подписания.
4. Консультация у нотариуса: не позднее чем за день до подписания вы лично приходите к выбранному нотариусу, он отвечает на вопросы и составляет акт. Это бесплатно (закон 5/2019, ст. 15).
5. Подписание: в один день подписываются купля-продажа и ипотека. Нотариус, регистрацию и gestoría по ипотеке оплачивает банк; копии, которые вы запросите, — вы.

Сколько своих денег нужно на самом деле

Формула: свои средства = цена − сумма ипотеки + налог на покупку + расходы покупателя (оценка, нотариус и регистрация купли-продажи, gestoría по желанию).

Пример для вторичного жилья в Валенсийском сообществе за 200 000 €: ипотека 80% — 160 000 €, первый взнос — 40 000 €; ITP по общей ставке 9% — 18 000 €. Итого не меньше 58 000 € плюс оценка, нотариус и регистрация купли-продажи по счетам. Покупателю до 35 лет с доходом в пределах лимита ITP может быть 6% или 8% — см. статью о расходах.

Ипотечный калькулятор

Чек-лист документов для ипотеки с гарантией IVF

Как подготовиться к покупке

До поиска жилья оформите NIE, откройте счёт и соберите подтверждение дохода. Если планируете программу IVF, заранее проверьте падрон за последние 2 года и сделайте электронную подпись.

Сколько своих денег нужно именно вам?

Хотите понять, сколько вам реально нужно своих денег? Tairix Invest посчитает ваш вариант: цену, налоги, расходы и долю ипотеки. Мы не обещаем одобрения и конкретных ставок — их определяет банк.

Можем сопроводить получение ипотеки

Частые вопросы

Все статьи об ипотеке

Важно

Информация носит ознакомительный характер и не является финансовой консультацией. Окончательное решение по ипотеке принимает банк.