En esta guía
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En resumen
Sí, un extranjero puede conseguir una hipoteca en España, con o sin residencia. A un residente los bancos suelen financiarle hasta el 80% del valor de tasación; a un no residente, menos: CaixaBank publica hasta el 70% en su programa para no residentes. La referencia de los tipos variables es el euríbor a un año: 3,247% en septiembre de 2026 (Banco de España, 01.10.2026). Comprobado el 29 de octubre de 2026.
Se puede financiar más del 80% con avales públicos: el programa del IVF en la Comunitat Valenciana (hasta el 100%) y la línea ICO para jóvenes y familias con menores. Ninguno cubre los impuestos ni los gastos de compra.
Residente o no residente: qué cambia
Al banco le importa dónde vives, tributas y cobras. Por lo general, es residente fiscal en España quien pasa aquí más de 183 días al año o tiene en España su principal núcleo de intereses (art. 9 de la Ley del IRPF).
A los no residentes los bancos suelen financiar un porcentaje menor y analizan los ingresos en el extranjero. No publicamos un porcentaje concreto: no figura en la información oficial de los bancos y las condiciones se consultan en cada entidad. Más detalles en la guía para no residentes.
Ciudadanos de la UE, extracomunitarios y ucranianos: qué mira el banco
Un ciudadano de la UE que vive en España más de tres meses debe inscribirse en el Registro Central de Extranjeros y obtener el certificado de registro (Real Decreto 240/2007, art. 7). Con él, el NIE e ingresos en España eres residente para el banco: las condiciones son las mismas que para un español y deciden los ingresos y el endeudamiento, no el pasaporte. Si vive en otro país, la pide como no residente.
Los extracomunitarios con TIE en vigor se valoran como residentes; sin residencia, con las reglas de no residentes.
Las personas de Ucrania con protección temporal tienen autorización de residencia y trabajo en España (Ucrania Urgente, Ministerio de Inclusión). Sus TIE están prorrogadas hasta el 4 de marzo de 2027 (Orden INT/96/2026, BOE). Los bancos que hemos revisado no publican condiciones hipotecarias propias para ucranianos: se decide con las reglas generales de ingresos, endeudamiento y documentación.
Tipos: fijo, variable y mixto
En el tipo variable, el banco debe entregarte antes de firmar un documento con escenarios de cuota según la evolución del índice (Ley 5/2019, art. 14). Compara no solo el TIN, sino también la TAE con los productos exigidos.
- Fijo: el tipo y la cuota no cambian en todo el plazo. Es previsible, aunque al firmar suele ser más alto que el variable.
- Variable: Euríbor más el diferencial del banco. La cuota se revisa, normalmente cada 6 o 12 meses, y puede subir.
- Mixto: tipo fijo los primeros años y después variable, Euríbor más diferencial.
Vinculación: productos asociados
La vinculación son los productos que el banco ofrece junto a la hipoteca: domiciliación de nómina, seguros de vida y hogar, tarjetas. Suelen rebajar el tipo (bonificación). La Ley 5/2019 (art. 17) prohíbe las ventas vinculadas, pero permite exigir seguros, que puedes contratar con otra aseguradora. Las ventas combinadas solo son válidas si los productos también se ofrecen por separado.
Haz cuentas: el ahorro en el tipo menos el coste de seguros y comisiones durante años. A veces sale más barata la hipoteca sin bonificaciones.
Proceso: de la preaprobación al notario
- Preaprobación: el banco estudia ingresos, deudas y documentación y te indica un importe orientativo. Todavía no es un compromiso.
- Tasación: una sociedad de tasación valora la vivienda. La paga el prestatario (Ley 5/2019, art. 14). El banco calcula el porcentaje sobre el menor entre precio y tasación.
- FEIN y FiAE: la oferta vinculante (Ficha Europea de Información Normalizada) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas, con el proyecto de contrato. Deben entregarse al menos 10 días naturales antes de la firma.
- Asesoramiento notarial: como tarde el día anterior a la firma acudes al notario que elijas, que resuelve dudas y levanta un acta. Es gratuito (Ley 5/2019, art. 15).
- Firma: compraventa e hipoteca se firman el mismo día. Notaría, registro y gestoría de la hipoteca los paga el banco; las copias que pidas, tú.
Cuánto dinero propio necesitas de verdad
Fórmula: dinero propio = precio − importe de la hipoteca + impuesto de compra + gastos del comprador (tasación, notaría y registro de la compraventa, gestoría opcional).
Ejemplo de vivienda usada en la Comunitat Valenciana por 200.000 €: hipoteca del 80%, 160.000 €; entrada, 40.000 €; ITP al tipo general del 9%, 18.000 €. Total mínimo 58.000 €, más tasación, notaría y registro de la compraventa según factura. Un comprador menor de 35 años dentro del límite de renta puede pagar un ITP del 6% o el 8%: consulta la guía de gastos.
Calculadora de hipoteca
- Importe de la hipoteca
- 160 000 €
- Cuota mensual
- 759 €
- Entrada sin impuestos ni gastos
- 40 000 €
Cálculo orientativo. El tipo es solo un ejemplo; el tipo y el importe reales los fija el banco. Calcula aparte impuestos y gastos.
Fórmula de la cuota: M = P·r·(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), donde P es el préstamo, r el tipo mensual y n el número de meses.
Checklist de documentos para la hipoteca con aval IVF
Cómo preparar la compra
Antes de buscar vivienda, consigue el NIE, abre una cuenta y reúne justificantes de ingresos. Si piensas usar el programa del IVF, revisa tu padrón de los dos últimos años y obtén la firma electrónica con antelación.
¿Cuánto dinero propio necesitas de verdad?
¿Quieres saber cuánto dinero propio necesitas realmente? Tairix Invest calcula tu caso: precio, impuestos, gastos y parte financiada. No prometemos la aprobación ni tipos concretos: eso lo decide el banco.
Podemos acompañarte en la hipoteca
Tairix Invest te ayuda a preparar la hipoteca y acompaña la compra:
- cálculo del dinero propio que necesitas de verdad
- búsqueda de una vivienda que cumpla el programa
- preparación y revisión de documentos
- ayuda con la solicitud del aval IVF
- acompañamiento hasta la notaría
Las condiciones del acompañamiento y de la ayuda con la documentación se acuerdan de forma individual.
No somos intermediarios de crédito ni prometemos la aprobación: la decisión es del banco.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero conseguir una hipoteca en España?
Sí, también si no eres residente. El banco estudia tu solvencia y decide cuánto financia y en qué condiciones.
¿Qué entrada necesito?
Según el Banco de España, los bancos no suelen financiar más del 80% del valor de tasación. Cuenta con un 20% del precio más impuestos y gastos de tu bolsillo. A los no residentes se les suele financiar menos.
¿Se puede conseguir una hipoteca sin entrada?
En la Comunitat Valenciana, con el aval del IVF: hasta el 100% del menor entre precio y tasación, para viviendas de hasta 311.000 € y compradores de hasta 45 años con dos años de residencia en la región. Los impuestos y gastos siguen corriendo de tu cuenta.
¿Cuántos días hay entre la FEIN y la firma?
Al menos 10 días naturales (Ley 5/2019, art. 14). Antes de firmar tienes además el asesoramiento gratuito del notario.
¿Quién paga la notaría y el registro de la hipoteca?
El banco paga notaría, registro y gestoría de la hipoteca. El prestatario paga la tasación y las copias que solicite (Ley 5/2019, art. 14).
¿Puede un ciudadano de la UE pedir una hipoteca en España?
Sí. Si vives en España y tienes el certificado de registro de ciudadano de la UE, el banco te trata como residente. Si vives en otro país, como no residente.
¿Dan hipoteca en España a ciudadanos de Ucrania?
Los bancos no publican reglas propias para ucranianos. Con protección temporal tienes autorización de residencia y trabajo; el banco valora ingresos, endeudamiento y documentos como a otros residentes.
¿Cuál es ahora el tipo de interés de la hipoteca en España?
No hay un tipo único: cada banco fija el suyo. La referencia de las hipotecas variables es el euríbor a un año: 3,247% en septiembre de 2026 (Banco de España). Un ejemplo de tipos de un banco, con fecha, está en la comparativa de hipotecas.
Importante
La información es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. La decisión final sobre la hipoteca corresponde al banco.
Consejos gratuitos. Acompañamiento profesional.
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Irina · Iryna Drahaliova es asociada de API Alicante (APIAL), n.º A599. Inscrita en el registro de agentes inmobiliarios de la Comunitat Valenciana: RAICV 5885.
Oficina: Calle Patricio Pérez, 131, Torrevieja. Atención con cita previa.