In diesem Ratgeber
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Kurz gesagt
Ja, Ausländer können in Spanien eine Hypothek bekommen – mit oder ohne Aufenthaltstitel. Residenten erhalten meist bis zu 80 % des Schätzwerts, Nichtresidenten weniger: CaixaBank nennt in seinem Programm für Nichtresidenten bis zu 70 %. Richtwert für variable Zinsen ist der 12-Monats-Euríbor: 3,247 % im September 2026 (Banco de España, 01.10.2026). Geprüft am 29. Oktober 2026.
Mehr als 80 % sind mit öffentlichen Garantien möglich: dem IVF-Programm in der Region Valencia (bis 100 %) und der ICO-Linie für junge Menschen und Familien mit Kindern. Steuern und Kaufnebenkosten decken sie nicht.
Ansässig oder nicht ansässig: was sich ändert
Die Bank interessiert, wo Sie leben, Steuern zahlen und Ihr Einkommen erzielen. Steuerlich ansässig in Spanien ist in der Regel, wer sich mehr als 183 Tage im Jahr dort aufhält oder dessen Interessenmittelpunkt in Spanien liegt (Art. 9 des Einkommensteuergesetzes).
Nichtansässigen finanzieren Banken meist einen geringeren Anteil und prüfen das Auslandseinkommen. Einen festen Prozentsatz nennen wir nicht: Die Banken veröffentlichen ihn nicht offiziell, die Konditionen erfragen Sie bei der Bank. Mehr im Ratgeber für Nichtansässige.
EU-Bürger, Nicht-EU-Bürger und Ukrainer: worauf die Bank achtet
EU-Bürger, die länger als drei Monate in Spanien leben, müssen sich im Registro Central de Extranjeros eintragen und das certificado de registro erhalten (Königliches Dekret 240/2007, Art. 7). Damit, mit NIE und Einkommen in Spanien gelten Sie für die Bank als Resident: Es gelten dieselben Bedingungen wie für Spanier, entscheidend sind Einkommen und Schuldenquote, nicht der Pass. Wer in einem anderen Land lebt, beantragt als Nichtresident.
Nicht-EU-Bürger mit gültiger TIE werden als Residenten beurteilt, ohne Wohnsitz nach den Regeln für Nichtresidenten.
Ukrainer mit vorübergehendem Schutz (protección temporal) dürfen in Spanien wohnen und arbeiten (Ucrania Urgente, Inklusionsministerium). Ihre TIE wurden bis zum 4. März 2027 verlängert (Orden INT/96/2026, BOE). Die geprüften Banken veröffentlichen keine eigenen Hypothekenbedingungen für Ukrainer: Entschieden wird nach den allgemeinen Regeln – Einkommen, Schuldenquote, Unterlagen.
Zinsen: fest, variabel, gemischt
Bei variablem Zins muss die Bank vor der Unterschrift ein eigenes Dokument mit Ratenszenarien für verschiedene Indexwerte aushändigen (Gesetz 5/2019, Art. 14). Vergleichen Sie nicht nur den Nominalzins (TIN), sondern die Gesamtkosten (TAE) inklusive verlangter Produkte.
- Fija (fest): Zins und Rate bleiben über die gesamte Laufzeit gleich. Planbar, aber bei Abschluss meist höher als variabel.
- Variable: Euríbor (Euro-Interbankenzins) plus Aufschlag der Bank (diferencial). Die Rate wird meist alle 6 oder 12 Monate angepasst und kann steigen.
- Mixta (gemischt): einige Jahre fest, danach variabel – Euríbor plus Aufschlag.
Vinculación: Zusatzprodukte der Bank
Vinculación sind Produkte, die die Bank mit der Hypothek anbietet: Gehaltskonto, Lebens- und Gebäudeversicherung, Karten. Dafür sinkt meist der Zins (bonificación). Gesetz 5/2019 (Art. 17) verbietet Koppelungsgeschäfte, erlaubt aber verlangte Versicherungen – die Police dürfen Sie bei einem anderen Versicherer abschließen. Kombiangebote sind nur zulässig, wenn die Produkte auch einzeln angeboten werden.
Rechnen Sie nach: Zinsersparnis minus Kosten für Versicherungen und Gebühren über die Jahre. Manchmal ist ein Kredit ohne Bonifikationen günstiger.
Ablauf: von der Vorabzusage bis zum Notar
- Preaprobación (Vorabzusage): Die Bank prüft Einkommen, Schulden und Unterlagen und nennt einen Richtbetrag. Noch keine Verpflichtung.
- Tasación: Ein Gutachter bewertet die Immobilie; die Kosten trägt der Kreditnehmer (Gesetz 5/2019, Art. 14). Die Bank rechnet mit dem niedrigeren Wert aus Preis und Gutachten.
- FEIN und FiAE: das verbindliche Angebot (Ficha Europea de Información Normalizada) und das Hinweisblatt (Ficha de Advertencias Estandarizadas) sowie der Vertragsentwurf – spätestens 10 Kalendertage vor der Unterschrift.
- Notartermin: spätestens am Vortag der Unterschrift erscheinen Sie persönlich beim Notar Ihrer Wahl, der Fragen beantwortet und ein Protokoll erstellt. Kostenlos (Gesetz 5/2019, Art. 15).
- Unterschrift: Kauf und Hypothek werden am selben Tag beurkundet. Notar, Registereintrag und Gestoría der Hypothek zahlt die Bank; selbst angeforderte Kopien zahlen Sie.
Wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen
Formel: Eigenkapital = Preis − Darlehensbetrag + Kaufsteuer + Kosten des Käufers (Gutachten, Notar und Eintragung des Kaufs, optional Gestoría).
Beispiel für eine Bestandswohnung in der Region Valencia für 200.000 €: 80 % Hypothek = 160.000 €, Anzahlung 40.000 €; ITP zum allgemeinen Satz von 9 % = 18.000 €. Insgesamt mindestens 58.000 € zuzüglich Gutachten, Notar und Eintragung des Kaufs laut Rechnung. Unter 35 und innerhalb der Einkommensgrenze sind 6 % oder 8 % ITP möglich – siehe Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.
Hypothekenrechner
- Darlehensbetrag
- 160 000 €
- Monatliche Rate
- 759 €
- Anzahlung ohne Steuern und Nebenkosten
- 40 000 €
Eine Orientierungsrechnung. Der Zins ist nur ein Beispiel; Zins und Betrag legt die Bank fest. Steuern und Nebenkosten separat rechnen.
Annuitätenformel: M = P·r·(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), P = Darlehen, r = Monatszins, n = Anzahl der Monate.
Checkliste der Unterlagen für die Hypothek mit IVF-Garantie
So bereiten Sie den Kauf vor
Besorgen Sie vor der Suche die NIE, eröffnen Sie ein Konto und sammeln Sie Einkommensnachweise. Für das IVF-Programm prüfen Sie früh Ihre Padrón-Historie der letzten zwei Jahre und beantragen eine elektronische Signatur.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich?
Sie möchten wissen, wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich brauchen? Tairix Invest rechnet Ihren Fall durch: Preis, Steuern, Nebenkosten und Finanzierungsanteil. Eine Zusage oder bestimmte Zinsen versprechen wir nicht – darüber entscheidet die Bank.
Wir begleiten Sie auf dem Weg zur Hypothek
Tairix Invest hilft bei der Vorbereitung auf die Hypothek und begleitet den Kauf:
- Berechnung des tatsächlich nötigen Eigenkapitals
- Suche einer Immobilie passend zu den Programmregeln
- Vorbereitung und Prüfung der Unterlagen
- Hilfe beim Antrag auf die IVF-Garantie
- Begleitung bis zum Notar
Die Bedingungen für Begleitung und Hilfe bei den Unterlagen werden individuell vereinbart.
Wir sind kein Kreditvermittler und versprechen keine Zusage: Über die Hypothek entscheidet die Bank.
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Spanien eine Hypothek bekommen?
Ja, auch als Nichtansässiger. Die Bank prüft die Zahlungsfähigkeit und entscheidet über Höhe und Konditionen.
Wie hoch muss die Anzahlung sein?
Laut Banco de España finanzieren Banken meist höchstens 80 % des Schätzwerts. Rechnen Sie mit rund 20 % des Preises plus Steuern und Nebenkosten aus eigenen Mitteln. Nichtansässige erhalten meist weniger.
Gibt es eine Hypothek ohne Anzahlung?
In der Region Valencia mit IVF-Garantie: bis 100 % des niedrigeren Werts aus Preis und Gutachten, für Wohnungen bis 311.000 € und Käufer bis 45 Jahre mit zwei Jahren Wohnsitz in der Region. Steuern und Nebenkosten zahlen Sie trotzdem selbst.
Wie viele Tage liegen zwischen FEIN und Unterschrift?
Mindestens 10 Kalendertage (Gesetz 5/2019, Art. 14). Vorher gibt es außerdem die kostenlose Beratung beim Notar.
Wer zahlt Notar und Eintragung der Hypothek?
Die Bank zahlt Notar, Eintragung und Gestoría der Hypothek. Der Kreditnehmer zahlt das Gutachten und selbst angeforderte Kopien (Gesetz 5/2019, Art. 14).
Kann ein EU-Bürger in Spanien eine Hypothek bekommen?
Ja. Wenn Sie in Spanien leben und als EU-Bürger registriert sind (certificado de registro), behandelt die Bank Sie als Resident. Leben Sie in einem anderen Land, als Nichtresident.
Bekommen Ukrainer in Spanien eine Hypothek?
Banken veröffentlichen keine eigenen Regeln für Ukrainer. Mit vorübergehendem Schutz dürfen Sie hier wohnen und arbeiten; die Bank prüft Einkommen, Schuldenquote und Unterlagen wie bei anderen Residenten.
Wie hoch sind die Hypothekenzinsen in Spanien derzeit?
Einen Einheitszins gibt es nicht: Jede Bank legt ihren fest. Richtwert für variable Hypotheken ist der 12-Monats-Euríbor: 3,247 % im September 2026 (Banco de España). Ein datiertes Zinsbeispiel einer Bank steht im Hypothekenvergleich.
Alle Ratgeber zur Hypothek
Wichtig
Die Informationen dienen der Orientierung und sind keine Finanzberatung. Über die Hypothek entscheidet letztlich die Bank.
Kostenlose Ratgeber. Professionelle Hilfe.
Diese Inhalte sind kostenlos. Für Immobiliensuche sowie Unterstützung beim Kauf oder bei der Miete wenden Sie sich an Irina und Tairix Invest. Umfang und Honorar werden vorab vereinbart.
Irina · Iryna Drahaliova ist Mitglied von API Alicante (APIAL), Nr. A599. Eingetragen im Register der Immobilienmakler der Comunitat Valenciana: RAICV 5885.
Büro: Calle Patricio Pérez, 131, Torrevieja. Besuche nach Vereinbarung.