In diesem Ratgeber
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Kurz gesagt
Ja, Nichtresidenten können in Spanien mit Hypothek kaufen, die Bank leiht ihnen aber weniger als Residenten. Stand 29.10.2026 nennt CaixaBank (Programm HolaBank): bis 70 % des Immobilienwerts, Laufzeit bis 20 Jahre bei Einkommen in Euro, Pfund oder Dollar, Online-Antrag für Einwohner von 15 westeuropäischen Ländern, den USA und Kanada. Bankinter nennt in einem Hilfeartikel als Richtwert 70 % für ausländische Käufer statt 80 % für Spanier und eine Schuldenquote von höchstens 35 % des Einkommens – für Nichtresidenten noch strengere Bedingungen.
Sie brauchen also rund 30 % des Preises an Eigenkapital plus Steuern und Kosten: CaixaBank schätzt alles zusammen auf 42–45 % des Immobilienwerts. Die endgültigen Bedingungen nennt die Bank erst nach Prüfung Ihres Profils und der Immobilie.
Wer als nichtansässig gilt
Banken und Finanzamt richten sich nach der Steueransässigkeit: Ansässig ist meist, wer mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringt oder hier den Mittelpunkt seiner wirtschaftlichen Interessen hat (Art. 9 Einkommensteuergesetz). Aufenthaltserlaubnis und Steueransässigkeit sind nicht dasselbe: Entscheidend ist, wo Sie tatsächlich leben und verdienen.
Was für Nichtansässige anders ist
- Finanzierungsanteil – meist niedriger als bei Ansässigen; den genauen Satz nennt die Bank nach Prüfung.
- Zins – kann höher sein (so Bankinter).
- Auslandseinkommen – die Bank prüft es anhand von Unterlagen Ihres Landes; das Gesetz verpflichtet sie, die Kreditwürdigkeit vorab zu prüfen (Gesetz 5/2019).
- IVF- und ICO-Programme passen für Nichtansässige meist nicht: IVF verlangt legalen Aufenthalt und zwei Jahre Wohnsitz in der Region Valencia, ICO zwei Jahre legalen Aufenthalt in Spanien und Selbstnutzung.
Unterlagen, die Banken meist verlangen
Jede Bank hat ihre eigene Liste. Üblich sind:
- Reisepass und NIE (Ausländernummer – für Kauf und Steuern nötig).
- Einkommensnachweise aus Ihrem Land: Gehaltsabrechnungen oder Geschäftszahlen, Arbeitsvertrag.
- Steuererklärungen Ihres Wohnsitzlandes.
- Kontoauszüge und laufende Kredite; teils eine Bonitätsauskunft.
- Ein spanisches Konto für die Raten.
Übersetzungen und Apostille
Fremdsprachige Unterlagen kann die Bank ins Spanische übersetzen lassen wollen, oft durch einen vereidigten Übersetzer (traductor jurado). Öffentliche Urkunden aus dem Ausland brauchen für Spanien meist eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen oder eine Legalisation. Welche Papiere übersetzt und apostilliert werden müssen, klären Sie vorab mit Bank und Notar.
Wenn Sie nicht zur Unterschrift kommen können
Kauf und Hypothek lassen sich über einen Vertreter mit notarieller Vollmacht unterschreiben. Gesetz 5/2019 sieht vor, dass der Kreditnehmer vor der Unterschrift zur kostenlosen Beratung beim Notar erscheint. Ob ein Vertreter das in Ihrem Fall übernehmen kann, klären Sie vorab mit Notar und Bank.
Checkliste der Unterlagen für die Hypothek mit IVF-Garantie
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich?
Sie möchten wissen, wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich brauchen? Tairix Invest rechnet Ihren Fall durch: Preis, Steuern, Nebenkosten und Finanzierungsanteil. Eine Zusage oder bestimmte Zinsen versprechen wir nicht – darüber entscheidet die Bank.
Wir begleiten Sie auf dem Weg zur Hypothek
Tairix Invest hilft bei der Vorbereitung auf die Hypothek und begleitet den Kauf:
- Berechnung des tatsächlich nötigen Eigenkapitals
- Suche einer Immobilie passend zu den Programmregeln
- Vorbereitung und Prüfung der Unterlagen
- Hilfe beim Antrag auf die IVF-Garantie
- Begleitung bis zum Notar
Die Bedingungen für Begleitung und Hilfe bei den Unterlagen werden individuell vereinbart.
Wir sind kein Kreditvermittler und versprechen keine Zusage: Über die Hypothek entscheidet die Bank.
Häufige Fragen
Bekomme ich eine Hypothek ohne Aufenthaltserlaubnis?
Ja, Banken arbeiten mit Nichtansässigen. Die Bedingungen sind strenger, die Bank entscheidet.
Welchen Beleihungsauslauf bekommen Nichtresidenten?
Wo Banken eine Zahl veröffentlichen, bis 70 %: so im Nichtresidenten-Programm von CaixaBank (geprüft 29.10.2026). Bankinter nennt 70 % als allgemeinen Richtwert für ausländische Käufer. Das Ergebnis hängt von Ihrem Profil ab.
Brauche ich eine NIE für die Hypothek?
Ja, die NIE braucht es für Kauf und Steuern. Beantragen Sie sie frühzeitig.
Können Nichtansässige IVF oder ICO nutzen?
In der Regel nicht: Beide verlangen legalen Aufenthalt in Spanien und die Nutzung als Hauptwohnsitz.
Welche Banken leihen Nichtresidenten?
CaixaBank (HolaBank) und Banco Santander veröffentlichen eigene Programme; Bankinter schreibt, dass es zu strengeren Bedingungen leiht. Die Hipoteca Fija von BBVA ist laut Bank für Residenten in Spanien mit Einkommen und Vermögen in Euro. Die Übersichtstabelle steht im Hypothekenvergleich.
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Wichtig
Die Informationen dienen der Orientierung und sind keine Finanzberatung. Über die Hypothek entscheidet letztlich die Bank.
Kostenlose Ratgeber. Professionelle Hilfe.
Diese Inhalte sind kostenlos. Für Immobiliensuche sowie Unterstützung beim Kauf oder bei der Miete wenden Sie sich an Irina und Tairix Invest. Umfang und Honorar werden vorab vereinbart.
Irina · Iryna Drahaliova ist Mitglied von API Alicante (APIAL), Nr. A599. Eingetragen im Register der Immobilienmakler der Comunitat Valenciana: RAICV 5885.
Büro: Calle Patricio Pérez, 131, Torrevieja. Besuche nach Vereinbarung.